09 de Novembro de 2009

Nova lei do inquilinato: o que vai mudar na locação de imóveis

Nova lei do inquilinato: o que vai mudar na locação de imóveis

Projeto aguarda sanção do Presidente Lula para entrar em vigor. Modificações agilizam processo de despejo, desobrigam apresentação de fiador e permitem mudança de fiador durante o contrato.

9/11/09 - O projeto de lei que altera a Lei do Inquilinato (PLC 140/09), aprovado ontem pelo Senado e que agora aguarda sanção do Presidente Luiz Inácio Lula da Silva para entrar em vigor, introduz algumas modificações na relação entre inquilino e proprietário do imóvel.

Dentre as principais mudanças estão a agilidade no processo de despejo, a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato.

Entenda abaixo as principais alterações que poderão ser introduzidas com a sanção da nova lei:


Processo de Despejo

Pelo projeto, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino terá 30 dias para se retirar voluntariamente.

Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel.

A demora faz com que muitos proprietários desistam de alugar pelo risco de uma ação judicial envolvendo o inquilino. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel reduza para 4 meses e, com isso, mais imóveis sejam colocados para locação no mercado, possibilitando a redução de preços.

Pelas alterações do projeto, para suspender a ação de despejo, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida, recurso que hoje contribui para o atraso do processo.


Fiador

O projeto também beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia (seguro-fiança, depósito caução, etc).

O fiador, por sua vez, poderá desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança, porém, permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador.

A atual Lei do Inquilinato não prevê estas questões.


Multa Rescisória

A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato
(30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.


Divórcio

O projeto garante que, após uma separação de casais, o imóvel seja usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato. Mas isso será válido apenas para locações residenciais e não mais para qualquer tipo de imóvel.


Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento do inquilino.